Kapitalanlage-Immobilien-Rechner
Lohnt sich die Mietwohnung? Kaufpreis, Nebenkosten, Miete, laufende Kosten und Kredit ergeben Mietrendite brutto und netto, Cashflow und Kaufpreisfaktor.
Bruttomietrendite
4,32%
Nettomietrendite
2,59%
Monatlicher Cashflow vor Steuern
-392,42 €
Investition
Jährliche Ertragsrechnung
Steuerliche Betrachtung (1. Jahr)
AfA linear nach § 7 Abs. 4 EStG auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten einschließlich anteiliger Kaufnebenkosten; Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Als Werbungskosten zählen Schuldzinsen, nicht umlegbare Kosten, Verwaltung und Instandhaltung (vereinfacht; genau genommen sind Zahlungen in die WEG-Erhaltungsrücklage erst absetzbar, wenn die Gemeinschaft sie ausgibt). Die Tilgung ist nicht absetzbar. Eigenkapitalrendite = (Nettomiete − Schuldzinsen ± Steuerwirkung) / Eigenkapital: Die Tilgung zählt als Vermögensaufbau, eine Wertsteigerung ist nicht berücksichtigt. Alle Werte für das erste Jahr.
Hinweis: Die Berechnungen dienen nur zur Orientierung und ersetzen keine professionelle Steuer- oder Finanzberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.
FAQ
Häufig gestellte Fragen
Was ist die Mietrendite einer Immobilie?
Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis mal 100. Für eine aussagekräftige Nettorendite müssen Nebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Steuern abgezogen werden.
Welche Kosten fallen bei einer Anlageimmobilie an?
Neben den Kaufnebenkosten (10-15 %) fallen laufende Kosten an: nicht umlagefähige Nebenkosten, Instandhaltungsrücklage (ca. 1 % des Gebäudewerts p.a.), Verwaltung, Mietausfallrisiko und Finanzierungskosten.
Werden meine eingegebenen Beträge irgendwo gespeichert?
Nein. Alle Berechnungen finden ausschließlich lokal in Ihrem Browser statt. Es werden keine Eingabewerte an unseren Server übertragen oder gespeichert. Sie können sensible Finanzdaten bedenkenlos eingeben.
Ratgeber
Was ist der Kapitalanlage-Immobilien-Rechner?
Der Rechner berechnet die Rendite und Wirtschaftlichkeit einer Immobilie als Kapitalanlage, inkl. Mietrendite, Cashflow und steuerlichen Effekten.
Wie funktioniert der Kapitalanlage-Immobilien-Rechner?
Geben Sie Kaufpreis, Nebenkosten, Mieteinnahmen, laufende Kosten und Finanzierung ein, dazu Gebäudeanteil, Fertigstellungsjahr und Ihren Grenzsteuersatz. Der Rechner ermittelt Brutto- und Nettomietrendite, den monatlichen Cashflow vor und nach Steuern, die Steuerwirkung aus AfA, Schuldzinsen und Werbungskosten im ersten Jahr sowie die Eigenkapitalrendite vor und nach Steuern.
Wichtige Daten und Fakten
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis. Nettomietrendite abzgl. Bewirtschaftungskosten (ca. 20-30 %). AfA Wohngebäude linear (§ 7 Abs. 4 EStG): 3 % bei Fertigstellung ab 2023, 2 % für 1925-2022, 2,5 % vor 1925. Mietausfallwagnis: ca. 2-4 %.
Schritt-für-Schritt-Anleitung
So berechnen Sie die Rendite einer Anlageimmobilie Schritt für Schritt: 1. Kaufpreis und Nebenkosten ermitteln: Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar + ggf. Makler = Gesamtinvestition. 2. Jahreskaltmiete bestimmen: Monatliche Kaltmiete x 12. 3. Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete / Kaufpreis x 100. 4. Bewirtschaftungskosten abziehen: Hausverwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis (ca. 20-30 % der Miete). 5. Nettomietrendite: (Jahreskaltmiete - Bewirtschaftungskosten) / Gesamtinvestition x 100. 6. Cashflow berechnen: Nettomieteinnahmen minus Kreditrate. 7. Steuerliche Wirkung: Die AfA auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten (inkl. anteiliger Nebenkosten), Schuldzinsen und Werbungskosten mindern die Einkünfte aus Vermietung; die Tilgung ist nicht absetzbar. Ein steuerlicher Verlust spart Steuern in Höhe von Verlust mal Grenzsteuersatz. 8. Eigenkapitalrendite: (Nettomieteinnahmen - Schuldzinsen) / Eigenkapital; die Tilgung zählt als Vermögensaufbau. Beispiel: Eigentumswohnung 200.000 EUR, Nebenkosten 20.000 EUR, Eigenkapital 40.000 EUR. Kaltmiete 800 EUR/Monat = 9.600 EUR/Jahr. Bruttomietrendite: 9.600 / 200.000 = 4,8 %. Bewirtschaftungskosten inkl. Mietausfall (25 %): 2.400 EUR. Nettomietrendite: 7.200 / 220.000 = 3,27 %. Finanzierung: 180.000 EUR Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung. Monatsrate: 180.000 x 5,5 % / 12 = 825 EUR. Monatlicher Cashflow vor Steuern: 7.200 / 12 = 600 EUR - 825 EUR = -225 EUR. AfA bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 (2 %) auf 80 % Gebäudeanteil von 220.000 EUR = 176.000 EUR: 3.520 EUR/Jahr. Einkünfte aus Vermietung: 7.200 - 6.300 Zinsen - 3.520 AfA = -2.620 EUR. Bei 42 % Grenzsteuersatz: ca. 1.100 EUR Steuerersparnis im Jahr (ca. 92 EUR/Monat), Cashflow nach Steuern ca. -133 EUR/Monat. Eigenkapitalrendite: (7.200 - 6.300) / 40.000 = 2,25 % vor Steuern, (900 + 1.100) / 40.000 = 5,0 % nach Steuern.
Berechnungsbeispiel
Wohnung 200.000 EUR + 20.000 EUR Nebenkosten, Eigenkapital 40.000 EUR. Kaltmiete 800 EUR/Monat. Bruttomietrendite: 4,8 %. Nettomietrendite: 3,27 %. Darlehen 180.000 EUR, Rate 825 EUR/Monat. Cashflow vor Steuern: 600 - 825 = -225 EUR/Monat. AfA 2 % von 176.000 EUR = 3.520 EUR; steuerlicher Verlust 2.620 EUR, bei 42 % Grenzsteuersatz ca. 1.100 EUR Steuerersparnis im Jahr. Cashflow nach Steuern: ca. -133 EUR/Monat.
Quellen
Offizielle Quellen
Berechnungen basieren auf den geltenden Gesetzen und amtlichen Daten:
- Deutsche Bundesbank
- Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
- Statistisches Bundesamt (Destatis)
Vollständige Methodik unter Methodik.
Geprüft von Konstantin Iakovlev · Zuletzt aktualisiert:
Mehr aus Finanzen
Verwandte Rechner
Kreditrechner 2026 — Monatsrate, Gesamtzinsen, Tilgungsplan
Aus Kreditbetrag, Sollzins, Laufzeit und Sondertilgung ermittelt der Rechner Monatsrate, Gesamtkosten und Zinsen, dazu den Tilgungsplan der ersten 12 Monate.
Zinsrechner
Aus Anfangskapital, Zins, Laufzeit und Sparrate ergeben sich Endkapital, Einzahlungen und Zinsertrag, jährlich oder monatlich verzinst und mit Jahrestabelle.
Baufinanzierungsrechner
Kaufpreis, Eigenkapital, Bundesland, Makler, Zins und Tilgung eingeben: Sie sehen Kaufnebenkosten, Darlehen, Monatsrate, Restschuld nach Zinsbindung und Laufzeit.
Zinseszins-Rechner
Wie wächst ein Einmalbetrag mit Zinseszins? Aus Anfangskapital, Zinssatz und Laufzeit ergeben sich Endkapital, Zinsertrag sowie Grafik und Tabelle je Jahr.