Kaufen-oder-Mieten-Rechner
Kaufen oder mieten? Der Rechner vergleicht über 30 Jahre Ihr Vermögen als Eigentümer mit dem als Mieter samt angelegtem Eigenkapital, inkl. Break-even-Jahr.
Kaufen
Kaufnebenkosten gesamt: 12,07 % = 42.245,00 € (Grunderwerbsteuer, Notar ca. 1,5 %, Grundbuch ca. 0,5 %, Makler)
Mieten
Break-even: Kaufen liegt vorn nach
23 Jahren
Monatliche Kreditrate
1.476,96 €
Darlehen: 322.245,00 € · Instandhaltung/Monat: 437,50 € · getilgt nach 29,0 Jahren
| Nach | Vermögen Kauf | Vermögen Miete | Vorteil Kaufen |
|---|---|---|---|
| 10 Jahren | 181.437,06 € | 208.322,86 € | -26.885,80 € |
| 20 Jahren | 384.131,40 € | 389.569,89 € | -5.438,48 € |
| 30 Jahren | 662.231,19 € | 640.191,36 € | +22.039,83 € |
Vermögen Kauf = Immobilienwert − Restschuld + angelegte Ersparnis des Käufers; Vermögen Miete = Depot aus Eigenkapital und monatlicher Differenz. Wer im Monat weniger zahlt, legt die Differenz an – nach der Tilgung also der Käufer. Positiver Wert = Kaufen ist vorteilhafter.
Vereinfachtes Modell: Zins über die gesamte Laufzeit konstant (keine Anschlussfinanzierung), keine Steuern auf Kapitalerträge, keine Verkaufskosten, Grundsteuer und nicht umlagefähige Kosten nur über die Instandhaltung.
Hinweis: Die Berechnungen dienen nur zur Orientierung und ersetzen keine professionelle Steuer- oder Finanzberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.
FAQ
Häufig gestellte Fragen
Wann lohnt sich Kaufen statt Mieten?
Kaufen lohnt sich tendenziell bei langer Nutzungsdauer (10+ Jahre), niedrigen Zinsen und guter Lage. Als Faustregel gilt: Wenn der Kaufpreis weniger als 25 Jahresmieten beträgt, ist Kaufen oft günstiger.
Was ist der Kaufpreis-Miete-Faktor?
Der Faktor ergibt sich aus Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ein Wert unter 20 gilt als günstig, 20-25 als durchschnittlich und über 25 als teuer im Verhältnis zur Miete.
Welchen Einfluss hat die Anlagerendite auf das Ergebnis?
Der Rechner unterstellt, dass Sie als Mieter Ihr Eigenkapital anlegen und zusätzlich jeden Monat den Betrag, um den Kreditrate und Instandhaltung die Miete übersteigen; zahlt der Käufer weniger als die Miete (spätestens nach der Tilgung), legt er die Differenz an. Mit den Voreinstellungen (350.000 € Kaufpreis in NRW mit Makler, 70.000 € Eigenkapital, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung, 1,5 % Instandhaltung, 1.200 € Kaltmiete, je 2 % Miet- und Wertsteigerung) liegt Kaufen bei 5 % Anlagerendite nach 23 Jahren vorn, bei 4 % nach 13 und bei 3 % nach 10 Jahren; bei 6 % bleibt Mieten über die vollen 30 Jahre vorn. Rechnen Sie deshalb mehrere realistische Renditen durch, bevor Sie das Ergebnis als Entscheidungsgrundlage nutzen.
Ratgeber
Was ist der Kaufen-oder-Mieten-Rechner?
Der Kaufen-oder-Mieten-Rechner vergleicht über 30 Jahre das Vermögen als Eigentümer (Immobilienwert minus Restschuld) mit dem Vermögen als Mieter, der sein Eigenkapital und die monatlich eingesparte Differenz anlegt.
Wie funktioniert der Kaufen-oder-Mieten-Rechner?
Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapital, Bundesland, Maklerprovision, Zins, Tilgung, Instandhaltung, Kaltmiete sowie die erwartete Miet- und Wertsteigerung und die Anlagerendite ein. Die Kaufnebenkosten ergeben sich aus der Grunderwerbsteuer des Landes, ca. 1,5 % Notar, ca. 0,5 % Grundbuch und dem Makleranteil. Der Rechner simuliert Monat für Monat: Wer weniger zahlt, legt die Differenz zur gewählten Rendite an – nach der Tilgung also der Käufer. Ausgewiesen werden das Vermögen beider Varianten nach 10, 20 und 30 Jahren und das Jahr, ab dem Kaufen vorn liegt.
Wichtige Daten und Fakten
Grunderwerbsteuer 2026: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein); mit Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %) und Makler (3,57 %) ergeben sich rund 9–12 % Kaufnebenkosten. Faustregel: Ein Kaufpreisfaktor über 25–30 Jahreskaltmieten spricht eher für Mieten. Instandhaltungsrücklage: ca. 1–2 % pro Jahr. Wertsteigerung langfristig: ca. 1–3 % p. a.
Schritt-für-Schritt-Anleitung
So vergleichen Sie Kaufen und Mieten Schritt für Schritt: 1. Kaufszenario: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer je Bundesland, Notar ca. 1,5 %, Grundbuch ca. 0,5 %, ggf. Makler 3,57 %). Das Eigenkapital deckt zuerst die Nebenkosten, der Rest wird finanziert. Monatsrate = Darlehen × (Zins + anfängliche Tilgung) / 12, dazu die Instandhaltung (1–2 % des Kaufpreises pro Jahr; darin sollten auch Grundsteuer und nicht umlagefähige Kosten stecken). 2. Mietszenario: Kaltmiete mit jährlicher Steigerung (ca. 2–3 %). Betriebskosten zahlen Mieter und Eigentümer gleichermaßen, sie bleiben deshalb außen vor. 3. Vermögen beim Mieten: Das Eigenkapital wird angelegt, dazu jeden Monat die Differenz, um die Rate plus Instandhaltung die Miete übersteigen (z. B. 5 % Rendite eines breit gestreuten ETF, vor Steuern). 4. Vermögen beim Kauf: Immobilienwert (Wertsteigerung ca. 1–3 % p. a.) minus Restschuld. Ist die Miete höher als die Kosten des Käufers – spätestens nach der Tilgung –, legt der Käufer die Differenz an. 5. Nach 10, 20 und 30 Jahren vergleichen: Das Break-even-Jahr zeigt, ab wann Kaufen vorn liegt. 6. Empfindlichkeit prüfen: Schon ein Prozentpunkt mehr oder weniger Anlagerendite verschiebt das Ergebnis um viele Jahre.
Berechnungsbeispiel
Kaufpreis 350.000 € in NRW: Kaufnebenkosten 12,07 % = 42.245 € (Grunderwerbsteuer 22.750 €, Notar 5.250 €, Grundbuch 1.750 €, Makler 12.495 €). Mit 70.000 € Eigenkapital bleibt ein Darlehen von 322.245 €; die Rate bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung beträgt 1.476,96 €/Monat, dazu 437,50 € Instandhaltung (1,5 %). Der Mieter zahlt 1.200 € kalt (+2 %/Jahr) und legt 70.000 € sowie anfangs 714,46 € im Monat zu 5 % an. Nach 10 Jahren: Vermögen Kauf 181.437 € (Wert 426.648 € − Restschuld 245.211 €) gegenüber 208.323 € Depot des Mieters. Das Darlehen ist nach 29 Jahren getilgt; nach 30 Jahren stehen 662.231 € gegenüber 640.191 €. Kaufen liegt ab dem 23. Jahr vorn.
Quellen
Offizielle Quellen
Berechnungen basieren auf den geltenden Gesetzen und amtlichen Daten:
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
- Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG)
- Bundesministerium der Finanzen (BMF)
Vollständige Methodik unter Methodik.
Geprüft von Konstantin Iakovlev · Zuletzt aktualisiert:
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